Spośród uchwał przyjętych na wtorkowej sesji Rady Miejskiej najwięcej emocji – radnych, ale też elblążan – wywołało przyjęcie „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Elbląga na lata 2012-2020”, co dla mniejszości oznacza większe bonifikaty przy wykupie mieszkania komunalnego, dla większości – przyszłoroczne podwyżki czynszów.
Jak na wieloletni program przystało, jest to dokument dość obszerny, składający się z wielu elementów, my przyjrzymy się tylko niektórym z nich. Więcej o programie możecie Państwo przeczytać w innych tekstach portElu (poniżej) oraz na stronach Zarządu Budynków Komunalnych i Urzędu Miejskiego.
Bonifikaty
Wzrastają bonifikaty przy wykupie mieszkań komunalnych przez ich najemców: dla lokali zbudowanych w latach 1977-1996 do 85 proc. ceny, zbudowanych w latach 1946-76 – do 90 proc. ceny, zbudowanych przed rokiem 1946 – do 95 proc. ceny.
To reakcja na zmniejszające się zainteresowanie wykupem lokali (jest tak od 2008 r.). Wykup daje bowiem samorządowi co najmniej dwie korzyści. Pierwsza to wpływy do budżetu i to całkiem niemałe – w latach 2007-2011 sprzedano ich najemcom 1944 mieszkania komunalne, uzyskując łącznie 28,7 mln zł. Druga to pozbycie się problemu utrzymania i remontów mocno zdekapitalizowanych w dużej mierze budynków.
I tu pojawia się pierwsza wątpliwość – czy Miasto zechce wspomóc wspólnoty mieszkaniowe w kosztach remontu, jeśli te przekraczają ich możliwości finansowe? Możemy sobie wyobrazić kamienicę sprzed 1946 r., w której jest sześć mieszkań własnościowych należących do niebogatych rodzin. Trzeba w niej wymienić dach i osuszyć fundamenty, bo nie zrobiono tego od 1946 r. Większa o 5 proc. bonifikata, jakieś 6-8 tys. zł, na pewno nie wystarczy na udział finansowy w takiej inwestycji. Z jednej strony, nabywca wie, co kupuje (choć wycena rzeczoznawcy dotyczy mieszkania, nie stanu technicznego budynku), z drugiej – jakaś odpowiedzialność na sprzedającym spoczywa. Takiej deklaracji wsparcia jednak nie znalazłem.
W każdym razie, do sprzedania jest 8351 mieszkań – 2003 w budynkach w całości gminnych oraz 6348 w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Czynsze
Zapowiedziana na 1 stycznia 2013 r. podwyżka czynszów, dość drastyczna – z 4,14 na 8,09 zł za metr kwadratowy mieszkania – ma „zmotywować” najemców lokali do ich wykupu. Być może tak właśnie będzie, ale może to dotyczyć jakiegoś procenta najemców, raczej mniejszości niż większości. Trudno to oszacować. Trudno wobec tego oszacować także i to, jak to się przełoży na zadłużenie najemców wobec Zarządu Budynków Komunalnych, które przekroczyło już 50 mln zł.
Wiadomo, że większa część tej kwoty to scheda po poprzednich władzach miasta, które nic z tym nie robiły, być może nie chcąc psuć sobie notowań u wyborców. Jednak od nowych władz, które przygotowały tak istotny dla elblążan program, oczekiwałbym informacji, ile to jest osób, a zwłaszcza, ilu dłużników nie płaci, bo jak dotąd uchodzi im to na sucho, a ilu nie płaci, bo ich po prostu na to nie stać. Ta wiedza pozwoliłaby oszacować, jak podwyżka czynszów może wpłynąć na zadłużenie najemców wobec ZBK. Ale podejrzewam, że ZBK taką wiedzą nie dysponuje, choć powinien.
Bardzo dobrze, że uchwała wprowadza ulgi w czynszu, uzależnione od standardu mieszkania i dochodów najemców. Prawo do ulg uwarunkowane będzie wielkością mieszkania, co może wreszcie skłaniać najemców do zamian mieszkań na mniejsze.
Tyle, że taka możliwość istniała dotąd, ale korzystały z niej wyjątki. Dlatego w „Nowym programie mieszkaniowym” powinien się znaleźć obowiązek inicjatywy w tym względzie zapisany po stronie ZBK. To pracownicy ZBK powinni szukać potencjalnych zainteresowanych zamianą i maksymalnie im wszystko ułatwiać, a nie tylko czekać na maile i telefony od dłużników. To często osoby starsze, czasem może niezaradne życiowo...
W „Nowym programie mieszkaniowym” powinna się znaleźć reforma Zarządu Budynków Komunalnych, a przynajmniej zapowiedź zmiany sposoby jego działania – z urzędników ślących zza biurek wezwania do zapłaty na menedżerów miejskiego zasobu mieszkaniowego.
ZBK
Wyszukałem w internecie przykładowe, maksymalne stawki czynszu w lokalach komunalnych w innych miastach (prawie wszędzie niedawno je podniesiono). I tak, od najmniejszej (w złotych):
3,50 – Kielce
4,09 – Opole
4,14 – Elbląg obecnie
5,30 – Bydgoszcz
5,33 – Wrocław
6,24 – Olsztyn
6,60 – Warszawa
8,09 – Elbląg po podwyżce
9,70 – Poznań
10,20 – Gdańsk
Widać z tego, że nasz ZBK nie jest tanim zarządcą. Nie chcę oceniać obecnego kierownictwa ZBK, bo zbyt krótko pełni swoje funkcje. Być może będzie firmę naprawiać.
Dobrym obyczajem byłoby jednak – to uwaga do autorów programu – gdyby rządzący, nakładając nowe obowiązki i obciążenia na mieszkańców, starali się równocześnie szukać oszczędności i sposobów zwiększenia efektywności podległych im struktur i urzędów.
Bonifikaty
Wzrastają bonifikaty przy wykupie mieszkań komunalnych przez ich najemców: dla lokali zbudowanych w latach 1977-1996 do 85 proc. ceny, zbudowanych w latach 1946-76 – do 90 proc. ceny, zbudowanych przed rokiem 1946 – do 95 proc. ceny.
To reakcja na zmniejszające się zainteresowanie wykupem lokali (jest tak od 2008 r.). Wykup daje bowiem samorządowi co najmniej dwie korzyści. Pierwsza to wpływy do budżetu i to całkiem niemałe – w latach 2007-2011 sprzedano ich najemcom 1944 mieszkania komunalne, uzyskując łącznie 28,7 mln zł. Druga to pozbycie się problemu utrzymania i remontów mocno zdekapitalizowanych w dużej mierze budynków.
I tu pojawia się pierwsza wątpliwość – czy Miasto zechce wspomóc wspólnoty mieszkaniowe w kosztach remontu, jeśli te przekraczają ich możliwości finansowe? Możemy sobie wyobrazić kamienicę sprzed 1946 r., w której jest sześć mieszkań własnościowych należących do niebogatych rodzin. Trzeba w niej wymienić dach i osuszyć fundamenty, bo nie zrobiono tego od 1946 r. Większa o 5 proc. bonifikata, jakieś 6-8 tys. zł, na pewno nie wystarczy na udział finansowy w takiej inwestycji. Z jednej strony, nabywca wie, co kupuje (choć wycena rzeczoznawcy dotyczy mieszkania, nie stanu technicznego budynku), z drugiej – jakaś odpowiedzialność na sprzedającym spoczywa. Takiej deklaracji wsparcia jednak nie znalazłem.
W każdym razie, do sprzedania jest 8351 mieszkań – 2003 w budynkach w całości gminnych oraz 6348 w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Czynsze
Zapowiedziana na 1 stycznia 2013 r. podwyżka czynszów, dość drastyczna – z 4,14 na 8,09 zł za metr kwadratowy mieszkania – ma „zmotywować” najemców lokali do ich wykupu. Być może tak właśnie będzie, ale może to dotyczyć jakiegoś procenta najemców, raczej mniejszości niż większości. Trudno to oszacować. Trudno wobec tego oszacować także i to, jak to się przełoży na zadłużenie najemców wobec Zarządu Budynków Komunalnych, które przekroczyło już 50 mln zł.
Wiadomo, że większa część tej kwoty to scheda po poprzednich władzach miasta, które nic z tym nie robiły, być może nie chcąc psuć sobie notowań u wyborców. Jednak od nowych władz, które przygotowały tak istotny dla elblążan program, oczekiwałbym informacji, ile to jest osób, a zwłaszcza, ilu dłużników nie płaci, bo jak dotąd uchodzi im to na sucho, a ilu nie płaci, bo ich po prostu na to nie stać. Ta wiedza pozwoliłaby oszacować, jak podwyżka czynszów może wpłynąć na zadłużenie najemców wobec ZBK. Ale podejrzewam, że ZBK taką wiedzą nie dysponuje, choć powinien.
Bardzo dobrze, że uchwała wprowadza ulgi w czynszu, uzależnione od standardu mieszkania i dochodów najemców. Prawo do ulg uwarunkowane będzie wielkością mieszkania, co może wreszcie skłaniać najemców do zamian mieszkań na mniejsze.
Tyle, że taka możliwość istniała dotąd, ale korzystały z niej wyjątki. Dlatego w „Nowym programie mieszkaniowym” powinien się znaleźć obowiązek inicjatywy w tym względzie zapisany po stronie ZBK. To pracownicy ZBK powinni szukać potencjalnych zainteresowanych zamianą i maksymalnie im wszystko ułatwiać, a nie tylko czekać na maile i telefony od dłużników. To często osoby starsze, czasem może niezaradne życiowo...
W „Nowym programie mieszkaniowym” powinna się znaleźć reforma Zarządu Budynków Komunalnych, a przynajmniej zapowiedź zmiany sposoby jego działania – z urzędników ślących zza biurek wezwania do zapłaty na menedżerów miejskiego zasobu mieszkaniowego.
ZBK
Wyszukałem w internecie przykładowe, maksymalne stawki czynszu w lokalach komunalnych w innych miastach (prawie wszędzie niedawno je podniesiono). I tak, od najmniejszej (w złotych):
3,50 – Kielce
4,09 – Opole
4,14 – Elbląg obecnie
5,30 – Bydgoszcz
5,33 – Wrocław
6,24 – Olsztyn
6,60 – Warszawa
8,09 – Elbląg po podwyżce
9,70 – Poznań
10,20 – Gdańsk
Widać z tego, że nasz ZBK nie jest tanim zarządcą. Nie chcę oceniać obecnego kierownictwa ZBK, bo zbyt krótko pełni swoje funkcje. Być może będzie firmę naprawiać.
Dobrym obyczajem byłoby jednak – to uwaga do autorów programu – gdyby rządzący, nakładając nowe obowiązki i obciążenia na mieszkańców, starali się równocześnie szukać oszczędności i sposobów zwiększenia efektywności podległych im struktur i urzędów.
Piotr Derlukiewicz