Mieszkania na wynajem potrzebne zawsze
Na ostatniej sesji Rada Miasta Elbląga uchwaliła Program Budownictwa Mieszkaniowego na lata 2007-2010. Budownictwo mieszkaniowe to jeden z zasadniczych punktów programu wyborczego wszystkich komitetów wyborczych - nikt nie ma wątpliwości, że brak mieszkań należy do największych problemów społecznych. Przyjrzyjmy się, jak to wygląda w naszym mieście - proponuje Teresa Bocheńska z Gazety Internetowej „Razem z Tobą”.
W Elblągu przypadają obecnie 344 mieszkania na 1000 mieszkańców (w Polsce 356 mieszkań/1000 mieszkańców). Wskaźniki statystyczne nie wyglądają źle: przeciętna wielkość mieszkania to 60,9 m², na jedno mieszkanie przypadają niespełna trzy osoby, a każda statyczna osoba mieszka na ponad 20 m². Najwięcej jest mieszkań spółdzielczych - 38,6 proc., następnie własnościowych należących do osób fizycznych – 26 proc., na trzecim miejscu są mieszkania komunalne - 23,8 proc. Pozostałe to mieszkania Elbląskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego (ETBS), Skarbu Państwa i innych właścicieli.
W ciągu ostatnich trzech lat liczba nowych, oddanych do użytku mieszkań niepokojąco spadła - z 342 w 2004 r. do 208 w 2006 r., przy czym gwałtownie zmalało budownictwo spółdzielcze - w 2004 r. 139 mieszkań, w 2006 tylko 1. Największa ilość wybudowanych w tym okresie mieszkań - 38 proc. - to domy jednorodzinne.
Statystyka wskazuje na duże zróżnicowanie warunków mieszkaniowych - coraz więcej osób mieszka w dużych mieszkaniach, ciągle jest jednak duża ilość rodzin wieloosobowych, często dwupokoleniowych, gnieżdżących się w dwóch-trzech małych pokojach.
Najtrudniejsza jest sytuacja mieszkaniowa osób o niskich dochodach. Na mieszkania komunalne i socjalne czeka obecnie około 1200 wnioskodawców, w tym ponad 600 z eksmisji.
Przede wszystkim teren
Korzystne warunki to przede wszystkim odpowiednio przygotowane tereny pod zabudowę. Przewiduje się udostępnienie terenów pod zabudowę wielorodzinną i jednorodzinną na obszarze Modrzewiny, Wyspy Spichrzów i Starego Miasta, w obrębie istniejącej zabudowy miejskiej (budownictwo plombowe), w rejonie dawnej pętli tramwajowej na rogu ul. Płk Dąbka i Ogólnej. Na tych terenach ma powstać w latach 2007-2010 około 855 mieszkań i 136 domów jednorodzinnych.
Łącznie z terenami już przekazanymi inwestorom, mamy przygotowane miejsce na wybudowanie 1924 mieszkań i 226 domów jednorodzinnych. W granicach miasta są jeszcze duże rezerwy terenowe - miejsca do budowy nie zabraknie. Tereny te będą udostępniane sukcesywnie, w miarę budowy koniecznego uzbrojenia (energia, woda, kanalizacja, drogi dojazdowe).
Mieszkania będą budować głównie deweloperzy, w mniejszym zakresie spółdzielnie i inwestorzy indywidualni oraz ETBS i miasto. Planuje się, że ETBS budować będzie na terenie Modrzewiny, a miasto - cztery budynki - w obrębie istniejącej zabudowy.
Realizacja tych założeń wymaga nakładów na uzbrojenie terenów oraz na budownictwo komunalne. Oprócz środków własnych planuje się m.in. pozyskanie funduszy unijnych w ramach Regionalnego Programu Rozwoju, zaciągnięcie kredytu preferencyjnego na infrastrukturę techniczną, pozyskanie dotacji na podstawie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.
Mieszkania dla najuboższych
Program zakłada wybudowanie w latach 2007-2010 150 mieszkań komunalnych na wynajem (pięć budynków), w tym 30 socjalnych (jeden budynek) oraz 120 mieszkań ETBS na wynajem i tyle samo mieszkań ETBS na sprzedaż. O mieszkania komunalne ubiega się 1157 wnioskodawców, o mieszkania ETBS - 671.
Z porównania liczby wniosków o mieszkanie złożonych w Urzędzie Miejskim i liczby mieszkań, które zgodnie z programem mają być zbudowane, widać na pierwszy rzut oka, że kolejka po mieszkania komunalne w ciągu najbliższych lat nie zmaleje. Wprost przeciwnie, biorąc pod uwagę zawierane małżeństwa (średnio 770 rocznie) i wyroki eksmisyjne, kolejka ta będzie w szybkim tempie się wydłużać.
Program przewiduje skorzystanie z dotacji przewidzianych w ustawie o wsparciu finansowym tworzenia lokali socjalnych w bardzo niewielkim stopniu.
Niepewne korzyści z ustawy
O to, dlaczego tak ostrożnie miasto podchodzi do propozycji nowej ustawy i jak władze zamierzają rozwiązać problem zapewnienia niedrogich mieszkań na wynajem i mieszkań socjalnych, zapytaliśmy naczelnika Wydziału Mienia Komunalnego Janusza Augustynowicza. Okazuje się, że z ustawą wiąże się wiele wątpliwości. Jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach. Dotacja wyniesie 20 do 30 proc. kosztów budowy mieszkań socjalnych, pozostałe 70-80 proc. miasto będzie musiało wyłożyć z własnego budżetu. Jednocześnie ustawa nakłada obowiązek utrzymania socjalnego charakteru mieszkania przez 15 lat.
Mieszkania socjalne wynajmuje się na czas określony - są to z założenia mieszkania rotacyjne. Każda zmiana lokatora wymaga remontu na koszt miasta. W ciągu 15 lat takich remontów może być kilka, co sprawia, że mieszkanie socjalne będzie dla gminy znacznie kosztowniejsze niż zwykłe mieszkanie komunalne, które jest wynajmowane na wiele lat i remontowane przez lokatorów. Nie wiadomo też, jakie będą limity środków przeznaczonych na cele ustawy, nie ma dotąd rozporządzeń dotyczących procedur udzielania dotacji.
Koszt budowy mieszkania socjalnego niewiele będzie się też różnił od budowy zwykłego mieszkania na wynajem - nie można dziś budować mieszkań bez łazienek czy ze wspólnymi kuchniami, nie można też wracać do pieców, a wraz z nimi do kłębów dymu nad miastem. Niższy standard może dotyczyć jedynie metrażu i materiałów wykończeniowych (np. PCV a nie parkiet).
Oprócz problemów finansowych pojawiają się też społeczne. Ustawa zakłada dotowanie budowy budynków z mieszkaniami socjalnymi, nie zezwala na dotowanie mieszkań pojedynczych. Do mieszkań socjalnych prędzej czy później trafiają rodziny patologiczne. Stwarza to niebezpieczeństwo powstawania enklaw patologii, szczególnie groźnych dla dzieci, z jakimi mamy do czynienia np. w niesławnych barakach przy ul. Skrzydlatej.
Alternatywą są mieszkania socjalne rozproszone, które są szansą na resocjalizację rodziny patologicznej w zdrowym otoczeniu, a rodzinom zdrowym w trudnej sytuacji pozwalają normalnie funkcjonować. Te wszystkie dylematy stawiają pod znakiem zapytania korzyści z ustawy.
Zdaniem Janusza Augustynowicza, ustawa niewłaściwie kieruje pomoc - do mieszkań, a nie do osób czy rodzin, które jej potrzebują. Takim rozwiązaniem skierowanym do rodziny, która znalazła się chwilowo w trudnej sytuacji, byłaby np. możliwość przekwalifikowania zajmowanego przez nią mieszkania na socjalne i obniżenia czynszu, a także udzielenia innej potrzebnej pomocy - do czasu wyjścia z kłopotów. Oszczędziłoby się i tym ludziom, i gminie trudów i kosztów przeprowadzki i ułatwiło powrót do poprzedniej egzystencji.
Jak długo kolejka ta stoi...
Jak napisano wyżej, uchwalony program kolejki po mieszkania nie likwiduje. Janusz Augustynowicz szacuje, że miasto musiałoby dziś mieć do dyspozycji około 2000 mieszkań, żeby zaspokoić bieżące potrzeby, a żeby dogonić średni standard europejski, zasób mieszkań komunalnych musiałby być większy o 4000.
W chwili obecnej władze samorządowe nie mają pomysłu na rozwiązanie tego problemu. Częściowo może pomóc planowana aktualizacja programu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, którą poprzedzi dokładna diagnoza potrzeb. Wnioski z tej diagnozy posłużą do ustalenia nowych kryteriów przydziału mieszkań. Do grupy uprzywilejowanych mogłyby np. dołączyć młode, rozwojowe małżeństwa, które jeszcze nie mogą uzyskać kredytu na własne mieszkanie.
Mieszkania dla osób niepełnosprawnych
W programie budownictwa mieszkaniowego nie wspomina się o mieszkaniach przystosowanych dla osób niepełnosprawnych. Kilka lat temu Prezydent Miasta zobowiązał się do przygotowania w każdym nowobudowanym budynku komunalnym dwóch takich mieszkań. Jak się okazuje, zapewnienie to nie obejmuje ETBS, co oznacza, że w ramach planowanego budownictwa do roku 2010 może powstać 6 (sic!) mieszkań przystosowanych dla osób niepełnosprawnych. Jednocześnie co roku wydaje się setki tysięcy zł ze środków PFRON, na likwidację barier architektonicznych w mieszkaniach - a jest to tylko część potrzeb.
Nikt nie wie, ile jeszcze osób niepełnosprawnych ruchowo nie może wyjść samodzielnie ze swojego domu i ilu matkom i córkom zarywają się kręgosłupy z powodu dźwigania niepełnosprawnych dzieci czy rodziców. Do tego dochodzi coraz bardziej paląca potrzeba utworzenia systemu mieszkalnictwa chronionego.
Janusz Augustynowicz przyznaje, że skala potrzeb w tym zakresie nie jest mu znana. Nie analizował też ustawy w zakresie dotacji na mieszkalnictwo chronione. Deklaruje, że problem mieszkań dla osób niepełnosprawnych zostanie uwzględniony w aktualizacji programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Liczy tu na pomoc organizacji pozarządowych.
Brak mieszkań komunalnych na wynajem nie jest tylko problemem Elbląga - występuje we wszystkich miastach Polski. Problem jest za duży na miejskie kasy - niezbędna jest pomoc rządowa. Taką pomocą miała być ustawa o budownictwie społecznym, a obecnie ustawa o wsparciu finansowym tworzenia lokali socjalnych i mieszkań chronionych. Jak widać, trudno w niej pokładać większe nadzieje - problem wciąż oczekuje na rozwiązanie.
W ciągu ostatnich trzech lat liczba nowych, oddanych do użytku mieszkań niepokojąco spadła - z 342 w 2004 r. do 208 w 2006 r., przy czym gwałtownie zmalało budownictwo spółdzielcze - w 2004 r. 139 mieszkań, w 2006 tylko 1. Największa ilość wybudowanych w tym okresie mieszkań - 38 proc. - to domy jednorodzinne.
Statystyka wskazuje na duże zróżnicowanie warunków mieszkaniowych - coraz więcej osób mieszka w dużych mieszkaniach, ciągle jest jednak duża ilość rodzin wieloosobowych, często dwupokoleniowych, gnieżdżących się w dwóch-trzech małych pokojach.
Najtrudniejsza jest sytuacja mieszkaniowa osób o niskich dochodach. Na mieszkania komunalne i socjalne czeka obecnie około 1200 wnioskodawców, w tym ponad 600 z eksmisji.
Przede wszystkim teren
Korzystne warunki to przede wszystkim odpowiednio przygotowane tereny pod zabudowę. Przewiduje się udostępnienie terenów pod zabudowę wielorodzinną i jednorodzinną na obszarze Modrzewiny, Wyspy Spichrzów i Starego Miasta, w obrębie istniejącej zabudowy miejskiej (budownictwo plombowe), w rejonie dawnej pętli tramwajowej na rogu ul. Płk Dąbka i Ogólnej. Na tych terenach ma powstać w latach 2007-2010 około 855 mieszkań i 136 domów jednorodzinnych.
Łącznie z terenami już przekazanymi inwestorom, mamy przygotowane miejsce na wybudowanie 1924 mieszkań i 226 domów jednorodzinnych. W granicach miasta są jeszcze duże rezerwy terenowe - miejsca do budowy nie zabraknie. Tereny te będą udostępniane sukcesywnie, w miarę budowy koniecznego uzbrojenia (energia, woda, kanalizacja, drogi dojazdowe).
Mieszkania będą budować głównie deweloperzy, w mniejszym zakresie spółdzielnie i inwestorzy indywidualni oraz ETBS i miasto. Planuje się, że ETBS budować będzie na terenie Modrzewiny, a miasto - cztery budynki - w obrębie istniejącej zabudowy.
Realizacja tych założeń wymaga nakładów na uzbrojenie terenów oraz na budownictwo komunalne. Oprócz środków własnych planuje się m.in. pozyskanie funduszy unijnych w ramach Regionalnego Programu Rozwoju, zaciągnięcie kredytu preferencyjnego na infrastrukturę techniczną, pozyskanie dotacji na podstawie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.
Mieszkania dla najuboższych
Program zakłada wybudowanie w latach 2007-2010 150 mieszkań komunalnych na wynajem (pięć budynków), w tym 30 socjalnych (jeden budynek) oraz 120 mieszkań ETBS na wynajem i tyle samo mieszkań ETBS na sprzedaż. O mieszkania komunalne ubiega się 1157 wnioskodawców, o mieszkania ETBS - 671.
Z porównania liczby wniosków o mieszkanie złożonych w Urzędzie Miejskim i liczby mieszkań, które zgodnie z programem mają być zbudowane, widać na pierwszy rzut oka, że kolejka po mieszkania komunalne w ciągu najbliższych lat nie zmaleje. Wprost przeciwnie, biorąc pod uwagę zawierane małżeństwa (średnio 770 rocznie) i wyroki eksmisyjne, kolejka ta będzie w szybkim tempie się wydłużać.
Program przewiduje skorzystanie z dotacji przewidzianych w ustawie o wsparciu finansowym tworzenia lokali socjalnych w bardzo niewielkim stopniu.
Niepewne korzyści z ustawy
O to, dlaczego tak ostrożnie miasto podchodzi do propozycji nowej ustawy i jak władze zamierzają rozwiązać problem zapewnienia niedrogich mieszkań na wynajem i mieszkań socjalnych, zapytaliśmy naczelnika Wydziału Mienia Komunalnego Janusza Augustynowicza. Okazuje się, że z ustawą wiąże się wiele wątpliwości. Jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach. Dotacja wyniesie 20 do 30 proc. kosztów budowy mieszkań socjalnych, pozostałe 70-80 proc. miasto będzie musiało wyłożyć z własnego budżetu. Jednocześnie ustawa nakłada obowiązek utrzymania socjalnego charakteru mieszkania przez 15 lat.
Mieszkania socjalne wynajmuje się na czas określony - są to z założenia mieszkania rotacyjne. Każda zmiana lokatora wymaga remontu na koszt miasta. W ciągu 15 lat takich remontów może być kilka, co sprawia, że mieszkanie socjalne będzie dla gminy znacznie kosztowniejsze niż zwykłe mieszkanie komunalne, które jest wynajmowane na wiele lat i remontowane przez lokatorów. Nie wiadomo też, jakie będą limity środków przeznaczonych na cele ustawy, nie ma dotąd rozporządzeń dotyczących procedur udzielania dotacji.
Koszt budowy mieszkania socjalnego niewiele będzie się też różnił od budowy zwykłego mieszkania na wynajem - nie można dziś budować mieszkań bez łazienek czy ze wspólnymi kuchniami, nie można też wracać do pieców, a wraz z nimi do kłębów dymu nad miastem. Niższy standard może dotyczyć jedynie metrażu i materiałów wykończeniowych (np. PCV a nie parkiet).
Oprócz problemów finansowych pojawiają się też społeczne. Ustawa zakłada dotowanie budowy budynków z mieszkaniami socjalnymi, nie zezwala na dotowanie mieszkań pojedynczych. Do mieszkań socjalnych prędzej czy później trafiają rodziny patologiczne. Stwarza to niebezpieczeństwo powstawania enklaw patologii, szczególnie groźnych dla dzieci, z jakimi mamy do czynienia np. w niesławnych barakach przy ul. Skrzydlatej.
Alternatywą są mieszkania socjalne rozproszone, które są szansą na resocjalizację rodziny patologicznej w zdrowym otoczeniu, a rodzinom zdrowym w trudnej sytuacji pozwalają normalnie funkcjonować. Te wszystkie dylematy stawiają pod znakiem zapytania korzyści z ustawy.
Zdaniem Janusza Augustynowicza, ustawa niewłaściwie kieruje pomoc - do mieszkań, a nie do osób czy rodzin, które jej potrzebują. Takim rozwiązaniem skierowanym do rodziny, która znalazła się chwilowo w trudnej sytuacji, byłaby np. możliwość przekwalifikowania zajmowanego przez nią mieszkania na socjalne i obniżenia czynszu, a także udzielenia innej potrzebnej pomocy - do czasu wyjścia z kłopotów. Oszczędziłoby się i tym ludziom, i gminie trudów i kosztów przeprowadzki i ułatwiło powrót do poprzedniej egzystencji.
Jak długo kolejka ta stoi...
Jak napisano wyżej, uchwalony program kolejki po mieszkania nie likwiduje. Janusz Augustynowicz szacuje, że miasto musiałoby dziś mieć do dyspozycji około 2000 mieszkań, żeby zaspokoić bieżące potrzeby, a żeby dogonić średni standard europejski, zasób mieszkań komunalnych musiałby być większy o 4000.
W chwili obecnej władze samorządowe nie mają pomysłu na rozwiązanie tego problemu. Częściowo może pomóc planowana aktualizacja programu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, którą poprzedzi dokładna diagnoza potrzeb. Wnioski z tej diagnozy posłużą do ustalenia nowych kryteriów przydziału mieszkań. Do grupy uprzywilejowanych mogłyby np. dołączyć młode, rozwojowe małżeństwa, które jeszcze nie mogą uzyskać kredytu na własne mieszkanie.
Mieszkania dla osób niepełnosprawnych
W programie budownictwa mieszkaniowego nie wspomina się o mieszkaniach przystosowanych dla osób niepełnosprawnych. Kilka lat temu Prezydent Miasta zobowiązał się do przygotowania w każdym nowobudowanym budynku komunalnym dwóch takich mieszkań. Jak się okazuje, zapewnienie to nie obejmuje ETBS, co oznacza, że w ramach planowanego budownictwa do roku 2010 może powstać 6 (sic!) mieszkań przystosowanych dla osób niepełnosprawnych. Jednocześnie co roku wydaje się setki tysięcy zł ze środków PFRON, na likwidację barier architektonicznych w mieszkaniach - a jest to tylko część potrzeb.
Nikt nie wie, ile jeszcze osób niepełnosprawnych ruchowo nie może wyjść samodzielnie ze swojego domu i ilu matkom i córkom zarywają się kręgosłupy z powodu dźwigania niepełnosprawnych dzieci czy rodziców. Do tego dochodzi coraz bardziej paląca potrzeba utworzenia systemu mieszkalnictwa chronionego.
Janusz Augustynowicz przyznaje, że skala potrzeb w tym zakresie nie jest mu znana. Nie analizował też ustawy w zakresie dotacji na mieszkalnictwo chronione. Deklaruje, że problem mieszkań dla osób niepełnosprawnych zostanie uwzględniony w aktualizacji programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Liczy tu na pomoc organizacji pozarządowych.
Brak mieszkań komunalnych na wynajem nie jest tylko problemem Elbląga - występuje we wszystkich miastach Polski. Problem jest za duży na miejskie kasy - niezbędna jest pomoc rządowa. Taką pomocą miała być ustawa o budownictwie społecznym, a obecnie ustawa o wsparciu finansowym tworzenia lokali socjalnych i mieszkań chronionych. Jak widać, trudno w niej pokładać większe nadzieje - problem wciąż oczekuje na rozwiązanie.
Teresa Bocheńska