W tym roku mija 40 lat od powstania słynnej „Groty” w parku Planty. Od początku jej istnienia dzierżawi ją od miasta mieszkanka Elbląga, która z mężem zaadaptowała to miejsce na lokal gastronomiczny. Teraz ma „Grotę” zwrócić miastu i to bez żadnej rekompensaty. - Włożyłam w to miejsce całe swoje serce, mnóstwo pracy i pieniędzy, a teraz mam je po prostu zwrócić? - mówi rozżalona dzierżawczyni.
Historia „Groty” jako lokalu, w którym można było przez lata kupować lody i rurki z kremem, zaczyna się w 1977 roku. Wówczas Teresa Polakowska wraz z mężem zaproponowała władzom miasta, że zaadaptuje istniejący w parku Planty bunkier na lokal gastronomiczny.
Ruina po katowni
„Istniejący obiekt jest ruiną po tak zwanej katowni szwedzkiej (pisownia oryginalna - red). Pobudowana jest w formie rotundy przysklepionej kopułą. Ściany budynku z cegły pełnej i częściowo z kamienia. Wejście do budynku prowadzi przez prostokątną sień, nad którą brak stropu (zniszczony) ... Władze Urzędu Miejskiego licząc się z koniecznością jego zagospodarowania wyraziły wstępną zgodę na jego adaptację na punkt gastronomiczny (...) Adaptacja winna ograniczać się do wnętrza obiektu, elementów elewacji i regeneracji otaczającej zieleni” - czytamy w urzędowym piśmie z 1977 roku.
Do pisma załączony jest kosztorys prac, jakie trzeba było wykonać. Wśród nich m.in.: wykonanie posadzek, naprawa ścian wewnętrznych, obłożenie ścian kamieniem, rozbicie kopuły bunkru na gruz i wywiezienie go, rozebranie starych schodów, budowa kominów wentylacyjnych, doprowadzenie kanalizacji i wszystkich instalacji. Koszt – 94 tysiące ówczesnych złotych (dla porównania: przeciętne wynagrodzenie wynosiło wówczas w Polsce 4,5 tys. zł). Po adaptacji miasto podpisało z Teresą Polakowską umowę dzierżawy gruntu o powierzchni 16 m kw., na którym znajduje się "Grota", na 10 lat,. Umowa była systematycznie przedłużana, ostatnią w 2015 roku podpisano na trzy lata, a stroną umowy był Zarząd Zieleni Miejskiej, który administruje tym terenem od 2008 roku. W ostatnim czasie opłata za dzierżawę gruntu wyniosła prawie 200 zł miesięcznie.
Jeszcze w 2015 roku podpisano aneks do umowy, w którym określono, że w „Grocie” może być prowadzona jedynie działalność gastronomiczna, usługowa i handlowa. I to ten zapis stał się początkiem problemów pani Teresy. - Od kilku lat poddzierżawiam lokal różnym firmom, zawsze za zgodą Zarządu Zieleni Miejskiej. Poddzierżawiłam też firmie, która jak się potem okazało, wstawiła do „Groty” automaty do gry. 31 stycznia tego roku dostałam pismo z Zieleni, że takiej działalności tu nie może być i że oni rozwiązują ze mną umowę dzierżawy. Jak tylko dostałam to pismo, wymówiłam umowę tej firmie, by nie mieć problemów – mówi pani Teresa.
Kilka dni później Teresa Polakowska wysłała pismo do Urzędu Miejskiego z propozycją: zwróci „Grotę” do miasta, ale za „odstępne” w wysokości 3 tysięcy złotych za metr kw powierzchni pawilonu. „Są to minimalne koszty, które poniosłam przy budowie – doprowadzenie kanalizacji, wody, energii, koszt materiałów oraz robocizna. O ile nie dojdzie do porozumienia, proszę o wyznaczenie terminu, do kiedy dzierżawca jest zobowiązany zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, jaki powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywanie dzierżawy – nastąpi rozbiórka pawilonu” (pisownia oryginalna) - napisała pani Teresa.
Zwrot tak, rozbiórka nie
Ani Urząd Miejski, ani Zarząd Zieleni Miejskiej nie zgodził się na pokrycie kosztów prac budowlanych. ZZM wyznaczył termin zwrotu „Groty” do 28 kwietnia. Termin w wyniku wymiany korespondencji z panią Teresą był dwa razy przekładany, aktualny to 1 września tego roku.
- Całą adaptację zrobiłam z moim świętej pamięci mężem. Nawet kamienie kupowaliśmy od miasta. Włożyłam w ten lokal całe swoje serce, wiele pracy, mnóstwo pieniędzy, a teraz okazuje się, że mam go tak po prostu zwrócić? - mówi rozżalona Teresa Polakowska. - Jeśli będą go musiała zwrócić, to wystąpię o rozbiórkę tego wszystkiego, co zbudowaliśmy. Wtedy dopiero oddam.
Urzędnicy przyznają, że elblążanka poniosła duże koszty adaptacji „Groty”, ale twierdzą, że rozbiórka nie może dotyczyć konstrukcji budowli. Zaproponowali, że ZZM może przejąć „Grotę” w obecnym stanie.
„Nadmieniam, że przed wydzierżawieniem przez Panią przedmiotu dzierżawy w miejscu tym był już obiekt budowlany który zaadaptowała Pani na cele związane z prowadzeniem działalności. Tak więc „przywrócenie stanu poprzedniego” nie może obejmować rozbiórki wszystkich elementów obiektu budowlanego („Groty” dawnego bunkru), ale tylko te elementy, które wzniesione zostały nakładem dzierżawcy (przyłącza do mediów, elementy wystroju wnętrza)" – napisał Leon Budzisiak, dyrektor Zarządu Zieleni Miejskiej.
„Ustalona w umowie dzierżawy stawka czynszu uwzględnia stawki za dzierżawę terenu, a nie lokalu (pisownia oryginalna - red.). Kryterium te zastosowano najprawdopodobniej ze względu na fakt, iż wydzierżawiony lokal wymagał dużych nakładów na doprowadzenie go do właściwego stanu technicznego. We wszystkich kolejnych umowach stosowano również stawkę czynszu za dzierżawę gruntu. Nie kwestionuję faktu, że roboty budowlane wykonane przez Panią wymagały dużych środków finansowych, jednak uważam, że na przestrzeni 40 lat różnica między stawką dzierżawy lokalu a stawką dzierżawy gruntu w pełni zrekompensowała poniesione nakłady. Ponadto upływ czasu spowodował również całkowitą ich amortyzację" – czytamy w piśmie Sławomira Skorupy, dyrektora Departamentu Nieruchomości i Geodezji z 4 kwietnia. - „Biorąc powyższe pod uwagę uważam, że nie ma żadnych przesłanek, na podstawie których może Pani zgłaszać roszczenie o zwrot kosztów poniesionych nakładów, zwłaszcza że warunki umowy dzierżawy również tego nie przewidywały".
- Gdy wcześniej byłam na rozmowach w urzędzie, usłyszałam, że uda się tę sprawę załatwić. A potem dostaję takie pismo... - mówi pani Teresa,która zapowiada, że złoży do ratusza wniosek o rozbiórkę „Groty”. Nie wyklucza też skierowania sprawy do sądu.
Wysłaliśmy do Urzędu Miejskiego i Zarządu Zieleni Miejskiej pytania w tej sprawie. Czekamy na odpowiedź.
Ruina po katowni
„Istniejący obiekt jest ruiną po tak zwanej katowni szwedzkiej (pisownia oryginalna - red). Pobudowana jest w formie rotundy przysklepionej kopułą. Ściany budynku z cegły pełnej i częściowo z kamienia. Wejście do budynku prowadzi przez prostokątną sień, nad którą brak stropu (zniszczony) ... Władze Urzędu Miejskiego licząc się z koniecznością jego zagospodarowania wyraziły wstępną zgodę na jego adaptację na punkt gastronomiczny (...) Adaptacja winna ograniczać się do wnętrza obiektu, elementów elewacji i regeneracji otaczającej zieleni” - czytamy w urzędowym piśmie z 1977 roku.
Do pisma załączony jest kosztorys prac, jakie trzeba było wykonać. Wśród nich m.in.: wykonanie posadzek, naprawa ścian wewnętrznych, obłożenie ścian kamieniem, rozbicie kopuły bunkru na gruz i wywiezienie go, rozebranie starych schodów, budowa kominów wentylacyjnych, doprowadzenie kanalizacji i wszystkich instalacji. Koszt – 94 tysiące ówczesnych złotych (dla porównania: przeciętne wynagrodzenie wynosiło wówczas w Polsce 4,5 tys. zł). Po adaptacji miasto podpisało z Teresą Polakowską umowę dzierżawy gruntu o powierzchni 16 m kw., na którym znajduje się "Grota", na 10 lat,. Umowa była systematycznie przedłużana, ostatnią w 2015 roku podpisano na trzy lata, a stroną umowy był Zarząd Zieleni Miejskiej, który administruje tym terenem od 2008 roku. W ostatnim czasie opłata za dzierżawę gruntu wyniosła prawie 200 zł miesięcznie.
Jeszcze w 2015 roku podpisano aneks do umowy, w którym określono, że w „Grocie” może być prowadzona jedynie działalność gastronomiczna, usługowa i handlowa. I to ten zapis stał się początkiem problemów pani Teresy. - Od kilku lat poddzierżawiam lokal różnym firmom, zawsze za zgodą Zarządu Zieleni Miejskiej. Poddzierżawiłam też firmie, która jak się potem okazało, wstawiła do „Groty” automaty do gry. 31 stycznia tego roku dostałam pismo z Zieleni, że takiej działalności tu nie może być i że oni rozwiązują ze mną umowę dzierżawy. Jak tylko dostałam to pismo, wymówiłam umowę tej firmie, by nie mieć problemów – mówi pani Teresa.
Kilka dni później Teresa Polakowska wysłała pismo do Urzędu Miejskiego z propozycją: zwróci „Grotę” do miasta, ale za „odstępne” w wysokości 3 tysięcy złotych za metr kw powierzchni pawilonu. „Są to minimalne koszty, które poniosłam przy budowie – doprowadzenie kanalizacji, wody, energii, koszt materiałów oraz robocizna. O ile nie dojdzie do porozumienia, proszę o wyznaczenie terminu, do kiedy dzierżawca jest zobowiązany zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, jaki powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywanie dzierżawy – nastąpi rozbiórka pawilonu” (pisownia oryginalna) - napisała pani Teresa.
Zwrot tak, rozbiórka nie
Ani Urząd Miejski, ani Zarząd Zieleni Miejskiej nie zgodził się na pokrycie kosztów prac budowlanych. ZZM wyznaczył termin zwrotu „Groty” do 28 kwietnia. Termin w wyniku wymiany korespondencji z panią Teresą był dwa razy przekładany, aktualny to 1 września tego roku.
- Całą adaptację zrobiłam z moim świętej pamięci mężem. Nawet kamienie kupowaliśmy od miasta. Włożyłam w ten lokal całe swoje serce, wiele pracy, mnóstwo pieniędzy, a teraz okazuje się, że mam go tak po prostu zwrócić? - mówi rozżalona Teresa Polakowska. - Jeśli będą go musiała zwrócić, to wystąpię o rozbiórkę tego wszystkiego, co zbudowaliśmy. Wtedy dopiero oddam.
Urzędnicy przyznają, że elblążanka poniosła duże koszty adaptacji „Groty”, ale twierdzą, że rozbiórka nie może dotyczyć konstrukcji budowli. Zaproponowali, że ZZM może przejąć „Grotę” w obecnym stanie.
„Nadmieniam, że przed wydzierżawieniem przez Panią przedmiotu dzierżawy w miejscu tym był już obiekt budowlany który zaadaptowała Pani na cele związane z prowadzeniem działalności. Tak więc „przywrócenie stanu poprzedniego” nie może obejmować rozbiórki wszystkich elementów obiektu budowlanego („Groty” dawnego bunkru), ale tylko te elementy, które wzniesione zostały nakładem dzierżawcy (przyłącza do mediów, elementy wystroju wnętrza)" – napisał Leon Budzisiak, dyrektor Zarządu Zieleni Miejskiej.
„Ustalona w umowie dzierżawy stawka czynszu uwzględnia stawki za dzierżawę terenu, a nie lokalu (pisownia oryginalna - red.). Kryterium te zastosowano najprawdopodobniej ze względu na fakt, iż wydzierżawiony lokal wymagał dużych nakładów na doprowadzenie go do właściwego stanu technicznego. We wszystkich kolejnych umowach stosowano również stawkę czynszu za dzierżawę gruntu. Nie kwestionuję faktu, że roboty budowlane wykonane przez Panią wymagały dużych środków finansowych, jednak uważam, że na przestrzeni 40 lat różnica między stawką dzierżawy lokalu a stawką dzierżawy gruntu w pełni zrekompensowała poniesione nakłady. Ponadto upływ czasu spowodował również całkowitą ich amortyzację" – czytamy w piśmie Sławomira Skorupy, dyrektora Departamentu Nieruchomości i Geodezji z 4 kwietnia. - „Biorąc powyższe pod uwagę uważam, że nie ma żadnych przesłanek, na podstawie których może Pani zgłaszać roszczenie o zwrot kosztów poniesionych nakładów, zwłaszcza że warunki umowy dzierżawy również tego nie przewidywały".
- Gdy wcześniej byłam na rozmowach w urzędzie, usłyszałam, że uda się tę sprawę załatwić. A potem dostaję takie pismo... - mówi pani Teresa,która zapowiada, że złoży do ratusza wniosek o rozbiórkę „Groty”. Nie wyklucza też skierowania sprawy do sądu.
Wysłaliśmy do Urzędu Miejskiego i Zarządu Zieleni Miejskiej pytania w tej sprawie. Czekamy na odpowiedź.
Rafał Gruchalski