Ustawa „o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszania” została znowelizowana. Jej beneficjenci mogą skorzystać z dopłat państwa, kupując droższe niż dotychczas mieszkania. O 30 proc.
Sama nowelizacja ustawy wejdzie w życie dwa tygodnie po ogłoszeniu jej treści w „Dzienniku Ustaw, zatem nie wcześniej niż w drugiej dekadzie sierpnia. Już teraz jednak osoby pragnące skorzystać z jej dobrodziejstw mogą szukać upragnionych mieszkań. Ale nie apartamentów. Łatwiej będzie z jej pomocą sfinansować budowę, a nawet urządzenie - i to materiałami wysokiej jakości - domów jednorodzinnych.
Szkic sytuacji
Nowelizacja ustawy ogranicza się w gruncie rzeczy do podniesienia ceny metra kwadratowego mieszkania lub domu, który można kupić, korzystając z finansowania połowy odsetek. Przypomnijmy - państwo przez osiem lat będzie spłacać połowę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (nie większego niż 75 mkw.) lub domu (nie większego niż 140 mkw.), przy czym odsetki będą płacone tylko do kredytu potrzebnego do kupna mieszkania powierzchni 50 mkw. i domu 70 mkw. Resztę potrzebnego kredytu beneficjenci będą już spłacać bez pomocy państwa. Kalkulując koszty zakupu mieszkań, ustawodawcy oparli się o wskaźnik wartości odtworzeniowej budynków publikowany co kwartał przez GUS, który ma się tak do cen rynkowych jak np. księgowa wycena akcji do ich wartości rynkowej. Fakt, że przez pierwsze miesiące obowiązywania ustawy skorzystało z niej ledwie 1300 rodzin, skłonił rząd do podniesienia limitów o 30 proc. Z jakim skutkiem?
Mieszkania
Nowe limity nadal są nawet kilkakrotnie niższe od średnich cen rynkowych w dużych miastach. Jednak zwiększenie limitu z pewnością ułatwi dostęp do mieszkań rodzinom planującym zakup lokali w miastach o małej i średniej wielkości. Np. w Olsztynie nowy limit to 3377 zł, w Lublinie i Rzeszowie 3 tys. zł. Rzecz jasna, są to limity zbyt niskie, aby można było myśleć o dobrze zlokalizowanych mieszkaniach w apartamentowcach. Ale nawet 6340 zł, które przewidziano dla Warszawy, pozwoli realnie myśleć o kupnie mieszkania w bardziej odległych dzielnicach jak Tarchomin, daleki Targówek etc. W takich lokalizacjach można znaleźć oferty z rynku wtórnego na poziomie 5-6 tys. zł.
Podobnie ma się sytuacja w innych miastach Polski.
Pytanie tylko, jak długo? Rząd, oferując dopłaty do odsetek, podsyca tylko i tak wysoki popyt na mieszkania o małym metrażu w bardziej odległych dzielnicach dużych i średnich miast. W efekcie można być pewnym szybkiego wzrostu cen mieszkań, które teraz mieszczą się w limitach ustawy, ponieważ ich podaż jest ograniczona, a nowo budowane prawie na pewno będą droższe (rosną bowiem koszty gruntów, materiałów i robocizny), nawet zakładając dobrą wolę deweloperów, którzy mogliby spłaszczyć nieco niebotyczne marże, uzyskiwane obecnie.
Na dom wystarczy
Zupełnie inaczej ma się sprawa z limitami dotyczącymi budowy domów. Są one równie wysokie co mieszkania, choć poza miastami nieco niższe. Jednak tylko w woj. świętokrzyskim, warmińsko-mazurskim i podkarpackim są niższe niż 3 tys. zł na mkw. Oznacza to, że w całym kraju da się skorzystać z ustawy, planując budowę domu o powierzchni użytkowej 140 mkw. Przy okazji - w województwie świętokrzyskim limity są najniższe w całej Polsce (2486 zł na metr). W sąsiadującym woj. śląskim są one z kolei najwyższe w całej Polsce (4203 zł na metr).
Limity są jednak dostatecznie wysokie w całej Polsce, by swobodnie się w nich zmieścić, budując dom. Warto tutaj przypomnieć, że ustawa odwołuje się do powierzchni użytkowej budynków, a więc liczonej od wysokości poddaszy 190 cm. W praktyce uda się zbudować dom z poddaszem użytkowym nawet o kilkadziesiąt metrów większym (przy podłodze) niż w limicie ustawowym.
W najlepiej wycenianym przez GUS woj. śląskim limit na budowę domu wyniesie więc 588 tys. zł. W tej cenie uda się go nie tylko zbudować, ale także nie najgorzej wykończyć. W pozostałych województwach lepiej nie zakładać aż tak optymistycznych scenariuszy, choć, licząc 1000 zł na wykończenie metra kwadratowego, powinno się udać przynajmniej część domu urządzić dzięki lekkiej ręce ustawodawców.
Mankamentem planów o budowie własnego domu przy wykorzystaniu wsparcia państwa są jednak wysokie koszty nabycia działki. Można je ominąć, kupując działkę na kredyt nie współfinansowany przez państwo, do tego jednak trzeba mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
Mówiąc wprost - ustawa wspiera osoby o przeciętnych dochodach, które myślą o kupnie własnego mieszkania poza centrami miast, oraz osoby o bardzo wysokich dochodach, które mogą pozwolić sobie na budowę domu jednorodzinnego. Dla najuboższych będzie miała ten skutek, że wizję posiadania własnego - choćby skromnego mieszkania - jeszcze bardziej oddali ze względu na prawdopodobny wzrost cen mieszkań na skutek obowiązywania ustawy. Czy na pewno o to właśnie chodziło?
Szkic sytuacji
Nowelizacja ustawy ogranicza się w gruncie rzeczy do podniesienia ceny metra kwadratowego mieszkania lub domu, który można kupić, korzystając z finansowania połowy odsetek. Przypomnijmy - państwo przez osiem lat będzie spłacać połowę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (nie większego niż 75 mkw.) lub domu (nie większego niż 140 mkw.), przy czym odsetki będą płacone tylko do kredytu potrzebnego do kupna mieszkania powierzchni 50 mkw. i domu 70 mkw. Resztę potrzebnego kredytu beneficjenci będą już spłacać bez pomocy państwa. Kalkulując koszty zakupu mieszkań, ustawodawcy oparli się o wskaźnik wartości odtworzeniowej budynków publikowany co kwartał przez GUS, który ma się tak do cen rynkowych jak np. księgowa wycena akcji do ich wartości rynkowej. Fakt, że przez pierwsze miesiące obowiązywania ustawy skorzystało z niej ledwie 1300 rodzin, skłonił rząd do podniesienia limitów o 30 proc. Z jakim skutkiem?
Mieszkania
Nowe limity nadal są nawet kilkakrotnie niższe od średnich cen rynkowych w dużych miastach. Jednak zwiększenie limitu z pewnością ułatwi dostęp do mieszkań rodzinom planującym zakup lokali w miastach o małej i średniej wielkości. Np. w Olsztynie nowy limit to 3377 zł, w Lublinie i Rzeszowie 3 tys. zł. Rzecz jasna, są to limity zbyt niskie, aby można było myśleć o dobrze zlokalizowanych mieszkaniach w apartamentowcach. Ale nawet 6340 zł, które przewidziano dla Warszawy, pozwoli realnie myśleć o kupnie mieszkania w bardziej odległych dzielnicach jak Tarchomin, daleki Targówek etc. W takich lokalizacjach można znaleźć oferty z rynku wtórnego na poziomie 5-6 tys. zł.
Podobnie ma się sytuacja w innych miastach Polski.
Pytanie tylko, jak długo? Rząd, oferując dopłaty do odsetek, podsyca tylko i tak wysoki popyt na mieszkania o małym metrażu w bardziej odległych dzielnicach dużych i średnich miast. W efekcie można być pewnym szybkiego wzrostu cen mieszkań, które teraz mieszczą się w limitach ustawy, ponieważ ich podaż jest ograniczona, a nowo budowane prawie na pewno będą droższe (rosną bowiem koszty gruntów, materiałów i robocizny), nawet zakładając dobrą wolę deweloperów, którzy mogliby spłaszczyć nieco niebotyczne marże, uzyskiwane obecnie.
Na dom wystarczy
Zupełnie inaczej ma się sprawa z limitami dotyczącymi budowy domów. Są one równie wysokie co mieszkania, choć poza miastami nieco niższe. Jednak tylko w woj. świętokrzyskim, warmińsko-mazurskim i podkarpackim są niższe niż 3 tys. zł na mkw. Oznacza to, że w całym kraju da się skorzystać z ustawy, planując budowę domu o powierzchni użytkowej 140 mkw. Przy okazji - w województwie świętokrzyskim limity są najniższe w całej Polsce (2486 zł na metr). W sąsiadującym woj. śląskim są one z kolei najwyższe w całej Polsce (4203 zł na metr).
Limity są jednak dostatecznie wysokie w całej Polsce, by swobodnie się w nich zmieścić, budując dom. Warto tutaj przypomnieć, że ustawa odwołuje się do powierzchni użytkowej budynków, a więc liczonej od wysokości poddaszy 190 cm. W praktyce uda się zbudować dom z poddaszem użytkowym nawet o kilkadziesiąt metrów większym (przy podłodze) niż w limicie ustawowym.
W najlepiej wycenianym przez GUS woj. śląskim limit na budowę domu wyniesie więc 588 tys. zł. W tej cenie uda się go nie tylko zbudować, ale także nie najgorzej wykończyć. W pozostałych województwach lepiej nie zakładać aż tak optymistycznych scenariuszy, choć, licząc 1000 zł na wykończenie metra kwadratowego, powinno się udać przynajmniej część domu urządzić dzięki lekkiej ręce ustawodawców.
Mankamentem planów o budowie własnego domu przy wykorzystaniu wsparcia państwa są jednak wysokie koszty nabycia działki. Można je ominąć, kupując działkę na kredyt nie współfinansowany przez państwo, do tego jednak trzeba mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
Mówiąc wprost - ustawa wspiera osoby o przeciętnych dochodach, które myślą o kupnie własnego mieszkania poza centrami miast, oraz osoby o bardzo wysokich dochodach, które mogą pozwolić sobie na budowę domu jednorodzinnego. Dla najuboższych będzie miała ten skutek, że wizję posiadania własnego - choćby skromnego mieszkania - jeszcze bardziej oddali ze względu na prawdopodobny wzrost cen mieszkań na skutek obowiązywania ustawy. Czy na pewno o to właśnie chodziło?
Emil Szweda, analityk Open Finance