Fakty i mity na temat mieszkań z rynku pierwotnego

Rynek pierwotny - nie taki zły jak go... budują

 

Stałe zapotrzebowanie na mieszkania, generuje duża ilość nowych inwestycji. Deweloperzy prześcigają się, aby dogodzić w tym zakresie swoim potencjalnym klientom. Nie brakuje chętnych również na mieszkania, które dopiero powstają. Dotychczas jednak wiele osób wybierało lokale mieszkaniowe z rynku wtórnego, sugerując się ich niższą ceną i bezpieczniejszą transakcją. Jak jest w rzeczywistości? Sprawdźmy!

 

Nowe inwestycje są droższe

 

Wybór mieszkania, czy to z rynku pierwotnego, czy wtórnego warunkuje cena. Jest to główny czynnik, na który zwracamy uwagę. Na drugim miejscu plasuje się metraż i rozmieszczenie pomieszczeń. Powszechnie uważa się, że mieszkania deweloperskie są droższe niż te z drugiej ręki. Nie jest to jednak prawda. Kupując mieszkanie od osoby prywatnej, które było użytkowanie przez kilka, bądź kilkanaście lat nie mamy pewności, czy wszystko funkcjonuje w nim tak jak trzeba. Często remont takiego lokalu jest droższy niż ułożenie nowej posadzki i zrobienie wszystkiego od podstaw. Na nowym, świeżym gruncie, gdzie wszystkie instalacje są nowoczesne i działają bez zarzutu. Warto wspomnieć także o samym procesie zakupu mieszkania. Gdy nasz wybór padnie na rynek wtórny, proces zakupu przebiega bez pośrednika. Samodzielnie udajemy się do dewelopera i negocjujemy z nim warunki sprzedaży lokalu. Często liczyć możemy na korzystne promocje i rabaty. Natomiast zakup mieszkania z rynku wtórnego, zazwyczaj odbywa się przez biuro nieruchomości. Jest to oczywiście łatwiejsze, dla sprzedającego i kupującego, ponieważ odchodzi nam czas, który trzeba by było poświęcić na poszukiwanie mieszkania lub nabywcy. Jednak pośrednik w sprzedaży nieruchomości pobiera od nas prowizję. Zazwyczaj waha się ona od 2 do 4 procent. Taką kwotę należy wówczas doliczyć do kosztów zakupu nieruchomości. Pozostaje jeszcze kwestia podatków. W przypadku zakupu nieruchomości do dewelopera, nie mamy obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast lokal pozyskany z rynku wtórnego wymaga od nas uiszczenia tegoż podatku w kwocie 2 procent od wartości nieruchomości i leży wyłącznie po stronie nabywcy. Zatem mieszkanie z rynku pierwotnego nie musi być droższe od tego z drugiej ręki.

 

Bankructwo dewelopera – co wtedy?

 

Mit, który przekazywany jest niemalże z pokolenia na pokolenie dotyczy bankructwa dewelopera. Wiadomości o tym, jakoby ktoś stracił środki wpłacone na mieszkanie, które nie powstało z winy dewelopera, niewiele ma wspólnego z prawdą. Według prawa klient jest w tym przypadku chroniony. Deweloper bowiem zobligowany jest do założenia rachunku powierniczego, który zawiera wszystkie wpłacone środki finansowe klienta. Pieniędzmi wówczas zarządza bank, który ma za zadanie wpłacić środki na konto dewelopera, po ukończonej i oddanej do użytku inwestycji. Można wybrać także system ratalnej wpłaty, które następują po ukończeniu kolejnych etapów prac budowlanych. Wszystko zależy od konstrukcji konkretnej umowy, między deweloperem, a nabywcą. Ryzyko w tym przypadku jest zatem zerowe. Ze względu na niedostateczne nasycenie rynku, często kupujemy tak zwaną - ”dziurę w ziemi”, czyli jeszcze nie rozpoczętą inwestycję. To właśnie wtedy pojawiają się obawy związane z ewentualnym bankructwem dewelopera. Warto wiedzieć, że w ustawie deweloperskiej widnieje zapis, który warunkuje takie inwestycje. Wnosi on, że umowa, która zawarta zostaje pomiędzy klientem, a deweloperem powinna zawierać specjalny prospekt informacyjny. Jest to dokument, który zawiera wszystkie dane o dopiero powstającej nieruchomości. Nabywca jest zatem chroniony w świetle prawa, a deweloper zobowiązany do dotrzymania warunków niniejszej umowy.

 

Pomoc prawna oraz negocjacja w zakresie cen

 

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego są bardzo różne. Wiele zależy od wielkości oraz od usytuowania lokalu. Ważna jest także okolica, czyli czy dzielnica, w której powstaje inwestycja jest dobrze skomunikowana oraz czy w jej pobliżu znajdują się tereny zielone i rekreacyjne oraz placówki wychowawcze. Nie bez znaczenia jest bliskość galerii handlowych. Wszystkie te czynniki wpływają na cenę inwestycji. Faktem natomiast jest, że ceny, które proponowane są przez dewelopera podlegają negocjacji. Deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkania, jeśli ma realnie zainteresowanych klientów, którzy proponują korzystne, dla obu stron warunki kupna sprzedaży, z pewnością chętnie na nie przystanie. W tej kwestii liczy się duży rozsądek i rozwaga, a także zapoznanie się z rynkiem. Zdarza się również, że deweloper sam wychodzi z inicjatywą i wystawia mieszkania w bardzo korzystnych cenach. Są to zazwyczaj ostatnie sztuki lub np. mieszkania pokazowe. Nie mają one żadnych wad, są jedynie już urządzone i ciężej może być je sprzedać. Warto korzystać z takich okazji. Zawsze można w mieszkaniu coś pozmieniać. Taki lokal jest pełnowartościowy i niczym nie różni się od pozostałych. Co do pomocy prawnej, decydując się na zakup lokalu mieszkalnego, przez firmę deweloperską mamy możliwość uzyskania od nich pomocy prawnej, od wykwalifikowanego pracownika, który rozwieje wszystkie nasze wątpliwości. Ponadto, często deweloperzy mają zaprzyjaźniony bank, który pomaga także w uzyskaniu kredytu hipotecznego na mieszkanie. W takiej sytuacji deweloper czuje się zabezpieczony, że proces pozyskiwania środków na mieszkanie się rozpoczął, a my mamy komfort załatwiania wszystkiego w jednym miejscu. Można zatem powiedzieć, że wilk syty i owca cała.

 

Konkluzja jest jedna, nie zawsze warto ufać temu, co zostało jedynie zasłyszane od znajomych lub dalekich krewnych. Najlepiej na własnej skórze sprawdzić, jak wygląda zakup danej nieruchomości oraz jak skonstruowana została umowa z deweloperem. W razie czego zawsze można zasięgnąć opinii na stronach, które podają wszystkie informacje o firmie. Dzięki temu zyskamy pewność, że nasz deweloper tworzy ciekawe budynku oraz, że jest wypłacalny.

 

 

---artykuł promocyjny---