- Mogę powiedzieć, że chyba nie znam żadnej osoby, który nabywając nieruchomość kilkadziesiąt lat temu, straciła na tej transakcji. Inwestycja w nieruchomości to sposób lokowania kapitału najbardziej pewny i stabilny bez względu na okresowe zawirowania – mówi Jarosław Kraiński, szef elbląskiego oddziału Freedom Nieruchomości. Z przedstawicielami biura rozmawiamy o obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, prognozach na ten rok i zmianach, które nas czekają.
- Jak z Państwa perspektywy wygląda obecnie sytuacja na rynku nieruchomości? W mediach można przeczytać informacje, że ceny mieszkań nadal rosną, koszty kredytów również. Jesteśmy na progu przegrzania rynku nieruchomości?
Jarosław Kraiński, szef elbląskiego oddziału Freedom Nieruchomości: - doskonale wiemy, mówią również o tym branżowe media, że w związku z rosnącą inflacją raty kredytów rosną. Przypominam jednak, że kilka lat wcześniej, przed czasami covidowymi oprocentowanie kredytów również wynosiło między 5 a 6 procent. Obecnie ze względu na rosnącą inflację i sytuację na wschodzie Europy mamy sytuację mniej stabilną, jednak oprocentowanie kredytów na dzisiaj jest bardzo podobne jak kilka lat temu. Pamiętajmy o tym, że banki muszą sprzedawać kredyty, by zarabiać. Ostatecznie będą zmuszone do obniżania swoich marż, co powinno nieco ustabilizować całą sytuację. Wprawdzie w związku z próbą hamowania wzrostu inflacji w najbliższym czasie możemy spodziewać się większego oprocentowania kredytów, ale nie chciałbym wysuwać pochopnych wniosków, że z tego powodu nagle rynek nieruchomości się załamie.
Z naszego doświadczenia wynika, że banki są bardzo aktywne w procesie kredytowym. Pamiętam czas, gdy wprowadzono wymóg posiadania minimalnego 20-procentowego udziału własnego dla klientów starających się o kredyt mieszkaniowy. Wówczas przepowiadano, że spadnie popyt na mieszkania, bo niewiele osób będzie stać na tak wysoki wkład. Szok trwał zaledwie kilka miesięcy, a potem banki wprowadziły różne rozwiązania i rynek ponownie nabrał rozpędu. Stopy procentowe nie będą wiecznie rosły, choć oczywiście ma na to wpływ wiele czynników.
Sławomir Grochecki: – Bez dostępności do środków finansowych rynek nieruchomości nie będzie się rozwijał. Wysokość stóp procentowych jest ważna, bo weryfikuje liczbę tak zwanych toksycznych kredytów. Najważniejsza na rynku jest dostępność do kredytów, jasność i przejrzystość zasad i wyliczeń. Tendencja na rynku jest taka, że bez względu na to, jaka jest wysokość raty, kredytobiorcy kredyt mieszkaniowy spłacają. Dla każdego gospodarstwa domowego w Polsce priorytetem jest posiadanie własnego mieszkania.
- Jakie wyzwania czekają nas na rynku nieruchomości w 2022 roku? Czy wkrótce zatrzyma się rosnąca spirala cen mieszkań i domów?
SG:: - Na sytuację będą miały wpływ dwa główne czynniki. Zewnętrzny – globalny – szczególnie jeśli chodzi o sytuację za naszą wschodnią granicą i wewnętrzny – zmiany w podatkach i nowe przepisy dotyczące gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, czyli nowego instrumentu, który może spowodować, że rynek nieruchomości będzie funkcjonował na innych zasadach. To nie znaczy, że ceny nieruchomości zaczną drastycznie spadać. Raczej czeka nas stabilizacja. Inflacji też nie da się zatrzymać w ciągu roku, to proces rozłożony na lata.
JK: - Mieszkaniowy kredyt gwarantowany zostanie wprowadzony w ramach Polskiego Ładu. Czekamy na przepisy wykonawcze, na rozporządzenie w sprawie stawek przeliczeniowych, by przekonać się, kto będzie mógł z niego skorzystać. To ma być propozycja dla osób, które nie mają wkładu własnego do kredytu, ale mają zdolność kredytową i stać je na spłatę rat. Można będzie uzyskać gwarancję nawet do kwoty 100 tys. złotych. Nie wiemy jeszcze, jak to będzie wyglądało w praktyce i czy wytyczne będą korzystne dla mieszkańców Elbląga. Jeden z wcześniejszych programów wsparcia mieszkalnictwa w Polsce MDM (Mieszkanie dla Młodych) też miał być sukcesem, ale większości mieszkań w Elblągu jednak nie objął.
Zmiany na rynku nieruchomości wymusi jeszcze jedna okoliczność o a mianowicie tysiące emigrantów z Ukrainy, duża część tych osób po zakończonym konflikcie wojennym wróci do swojego kraju, sporo osób wyemigruje za naszą zachodnią granicę, ale bardzo dużo osób zwiąże swoją przyszłość z Polską i to właśnie będzie motorem napędowym naszej gospodarki i zwiększonym popytem na nieruchomości. Oczywiście wszystko to może być rozciągnięte znacznie w czasie. Tego nie jest w stanie przewidzieć żaden analityk.
Agnieszka Kraińska: - W ostatnim okresie, w przeważającej liczbie transakcji, które realizowało nasze biuro, zakup odbywał się za gotówkę. Oprócz zaspakajania bieżących potrzeb mieszkaniowych, część klientów swoje oszczędności lokowało w nieruchomościach, chcąc ochronić je przed inflacją. Odnaleźli się bardzo szybko w covidowej rzeczywistości. Wzrosło też zainteresowanie domami. Po okresie zamknięcia na małej przestrzeni klienci potrzebowali kawałka zieleni wokół siebie, by mieć gdzie odpoczywać. Bardzo często klienci pytali też o ogródki przy budynkach mieszkalnych. Według mojej obserwacji tegoroczne działania NBP oraz ostatnie wydarzenia na Ukrainie powodują, że rynek nieruchomości mocno hamuje. Przed nami nowe wyzwania.
- Ostatni kryzys dla rynku nieruchomości rozpoczął się w 2008 roku. Specjaliści mówią, że cykl powtarza się co około 15 lat, a mamy rok 2022...
JK: - …… i wojnę na wschodzie. Korekta na rynku nieruchomości niespodziewanie przyspieszyła. Drastycznie rosną ceny energii, koszty robocizny, wzrost kosztów paliw, brak rąk do pracy. To wszystko miało i ma wpływ na ceny. Nie ma na dzisiaj żadnych wskaźników, które pozwoliłyby na obniżenie kosztów produkcji metra kwadratowego. Niestety taniej już nigdy nie będzie, jednak bez względu na obecną sytuację czasowa korekta nastąpi.
SG:: - Inflacja ciągle rośnie i ona też ma wpływ na ceny nieruchomości. Wielu inwestorów polokowało tam swoje oszczędności. Inflacja wywiera presję cenową nie tylko w kwestii kosztów budów, ale i remontów. Na rynku deweloperskim nie przewidywałbym spadku cen, ale w obecnej sytuacji bardziej skłaniałbym się do kwestii urealnienia cen.
AK: - Do niedawna był to rynek sprzedającego – to nie była normalna sytuacja. Kupujących było więcej niż nieruchomości na sprzedaż, popyt był bardzo wysoki. Dzisiaj według mnie jest to ostatni dzwonek na sprzedaż nieruchomości, przewidujemy nie tylko stabilizację, ale w niektórych segmentach rynku również spadek cen.
JK: - Z drugiej strony pamiętajmy, że 01.07.2022 roku wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Obowiązki nałożone na każdego dewelopera spowodują, że trudniej będzie zrealizować inwestycję deweloperską, dodatkowo wzrosną koszty obsługi nowych inwestycji. Część klientów nadal swoją uwagę będzie koncentrowało na ofertach z rynku pierwotnego. Kto nie chciałby mieszkać w nowych budynkach, realizowanych w nowych technologiach, z niższymi kosztami eksploatacji, w nowym otoczeniu?
Niestety zgodnie z ostatnimi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego od kwietnia znacznie obniży się nasza zdolność kredytowa. Przy ocenie zdolności kredytowej banki mają zakładać dodatkowy 5 % bufor bezpieczeństwa. Oznaczałoby to, że przy stawce oraz dwupunktowej marży banku ocena finansowej wydolności klienta musiałaby zakładać oprocentowanie sięgające minimum 10,8 proc. Przełoży się to na znaczący spadek dostępnej kwoty kredytu. Także mamy jeszcze kilkanaście dni na złożenie wniosku na starych zasadach.
- Czyli to jest normalny ruch w koniunkturze na rynku nieruchomości. Co zrobić, aby sprzedać nieruchomość w czasie nadchodzących zmian?
JK: - Gdy patrzymy na to w skali krótkoterminowej, nadchodzące zmiany to zjawisko naturalne powtarzające się co kilkanaście lat. Dzisiaj rzeczywiście może to wyglądać nie najlepiej, ale pamiętajmy o tym, że nieruchomość rzadko nabywamy na kilka lat, a kredytu mieszkaniowego nie zaciągamy na rok, tylko często na 20-25 lat. To oznacza, że tymczasowe zmiany na rynku nieruchomości i rynku finansowym nie mają tak dużego znaczenia w perspektywie długoletniej.
Polacy nadal chcą mieć mieszkania na własność. Jeśli dzisiaj mamy korektę w kosztach kredytu hipotecznego, to za kilka lub kilkanaście miesięcy może się okazać, że sytuacja się unormuje.
Jednak przy nadchodzących zmianach i odczuwanym już ostudzeniu rynku najważniejsze jest, aby przy wyborze pośrednika bardzo dobrze zweryfikować jego doświadczenie i wiedzę o lokalnym rynku. Do tej pory często głównym kryterium wyboru pośrednika była wysokość prowizji – po prostu sprzedawało się praktycznie wszystko. W najbliższym czasie o wyborze firmy do obsługi nieruchomości będzie decydowało znacznie więcej czynników: zasięg, wiedza o rynku i cenach, możliwości zespołu, nakłady na marketing, standard obsługi, jakość przygotowania oferty, czyli to wszystko co miało znaczenie przed okresem hossy. Skończył się czas sprzedaży nieruchomości za pomocą jednego ogłoszenia czy postu w mediach społecznościowych.
- To zapytam w imieniu kupujących. Kupować nieruchomość teraz czy jeszcze czekać aż ceny spadną?
SG: - Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Kluczem jest poziom wzrostu gospodarczego. Jeśli Produkt Krajowy Brutto będzie poniżej 3 proc., to ceny mieszkań będą musiały ulec korekcie. Ale jeśli utrzyma się tempo wzrostu PKB z ostatniego czasu, to należy oczekiwać wzrostu cen. Przełożeniem jest oczywiście oprocentowanie kredytów.
Rynek nieruchomości ciągle stwarza wyzwania, trzeba podejmować ryzyko, w porównaniu z cenami nieruchomości w Europie zachodniej w Polsce ono nadal się opłaca. Obecnie ryzyko inwestycyjne podejmują przede wszystkim klienci, którzy szukają domów czy mieszkań w celu zaspokojenia własnych potrzeb. Jednak, jeżeli dzisiaj podejmuję decyzję to nie znaczy, że już jutro dokonam transakcji. Proces kupna nieruchomości często jest rozciągnięty w czasie, może trwać nawet kilka miesięcy, po drodze wiele się może zdarzyć.
JK: - Oczywiście dochodzi czynnik, którego nie braliśmy wcześniej pod uwagę, czyli wojna na wschodzie Europy. Obawa przed utratą środków finansowych, w najczarniejszych scenariuszach koniecznością migracji, strachem przed wojną – to wszystko na jakiś czas spowoduje zmniejszone zainteresowanie nabywaniem nieruchomości i inwestowaniem w ten segment rynku. Dochodzi jeszcze położenie geograficzne Elbląga, do granicy z Rosją mamy zaledwie kilkadziesiąt kilometrów. Przypominam jednak słowa prezydenta Bidena, że NATO będzie bronić każdego cala swojego terytorium.
- Jak dużo klientów kupuje nieruchomości w celach inwestycyjnych? A ilu na własne potrzeby?
AK: - Powiedziałabym, że to się rozkłada pół na pół. Zależy to od lokalizacji, standardu nieruchomości i wielu innych czynników. Mieszkania do remontu częściej kupowane są jako inwestycje tzw. flippy (słowo pochodzi od angielskiego słowa „house flipping” – obracanie domami – red). Jednak inwestorzy z dużymi środkami finansowymi w obecnym czasie wstrzymają się z inwestycjami – poczekają na okazje.
JK: - Również zmiany w Ustawie o ochronie praw nabywcy, tzw. ustawie deweloperskiej ograniczą zjawisko flippów – czyli kupowania mieszkań z rynku pierwotnego taniej i potem sprzedawanie ich drożej po pewnym czasie. Po zmianie przepisów osoba, która kupi mieszkanie od dewelopera na początku inwestycji, aby odsprzedać je dalej będzie musiała spełnić te same wymagania, które musi spełnić deweloper. Będzie musiała sporządzić prospekt informacyjny, założyć bankowy rachunek powierniczy, odprowadzić składkę na fundusz gwarancyjny. To znacznie utrudni obracanie nieruchomościami kupowanymi na etapie rozpoczęcia budowy.
- Wasze biuro w tym roku kończy 28 lat działalności, od wielu lat działacie pod marką Freedom Nieruchomości. Jak z Waszej perspektywy zmienił się rynek nieruchomości w tym czasie. Jak Wy się zmieniliście?
JK: - 28 lat to faktycznie długi czas. Z małej firmy rodzinnej przekształciliśmy się w firmę, która kompleksowo obsługuje rynek nieruchomości. Dzisiaj, razem z ponad 12-osobowym zespołem realizujemy zadania zarówno z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania najmem, finansami i kredytami oraz obsługujemy i realizujemy własne inwestycje deweloperskie. Jesteśmy największą tego typu firmą w regionie i jednym z 65 oddziałów Freedom Nieruchomości. To nie tylko marka, ale przede wszystkim zasięg i możliwości firmy. Nasze doświadczenie, standard pracy i wszechstronność powodują, że jesteśmy w stanie obsłużyć praktycznie każdą transakcję. To bardzo ważne. Jednak zawsze z takim samym zaangażowaniem podchodzimy do klienta, który sprzedaje nieruchomość za sto tysięcy złotych czy za kilka milionów złotych.
Cały czas obserwujemy rynek i wyciągamy z jego obserwacji wnioski. Obserwujemy również zmieniające się wymagania klientów dotyczące parametrów nabywanych mieszkań i domów. Dzisiaj młoda rodzina raczej nie myśli o mieszkaniu dwupokojowym, mając w perspektywie rozwój swojej rodziny, posiadanie dzieci, wybiera często mieszkanie trzy lub czteropokojowe. W końcu z bankiem wiąże się na kilkadziesiąt lat.
Również w segmencie domów nastąpiły zmiany. 28 lat temu budowaliśmy domy wielopokoleniowe o powierzchni często powyżej 200 metrów kwadratowych. Na rynku brakowało mieszkań, więc to była bardzo dobra opcja na dom dla całej rodziny – dla rodziców, dzieci a często dziadków. Takich przykładów w Elblągu mamy bardzo dużo. Dzisiaj to się kompletnie zmieniło. Wielu klientów szuka domów kompaktowych o powierzchni około 100 metrów z poddaszem, by za 15 lat, gdy dzieci się wyprowadzą, móc zaadaptować niewykorzystane pokoje na własne potrzeby np. pokój rekreacyjny czy biblioteka.
SG: - Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami pracuję w tej branży od 12 lat. Gdy zaczynałem swoją karierę, na rynku istniały pewne regulacje, wymagana była licencja zawodowa. Od pośredników wymagano odpowiedniego poziomu wykształcenia i przygotowania zawodowego. Ale przede wszystkim wiedzy i ustawicznego szkolenia. Dzisiaj niestety nie ma takich wymogów i klienci szeroko otwierają oczy, gdy dowiadują się o takim stanie rzeczy.
Bez względu na wszystko rynek nieruchomości funkcjonuje i nasze biuro wraz z nim. Dostosowujemy się do sytuacji. Wyzwań nie brakuje, chociażby w dobie pandemii.
JK: - Faktycznie w przepisach dotyczących naszej branży nie ma żadnych wymagań co do wykształcenia, wiedzy, znajomości przepisów prawa czy znajomości rynku nieruchomości. Niestety dzisiaj często spotykamy się z sytuacjami, gdy ludzie operujący na rynku nieruchomości nie są w stanie rozwiązać bardzo prostych spraw, które są niezbędne w procesie sprzedaży nieruchomości. Patrzymy na to z przerażeniem. Odpowiedzialność pośrednika jest bardzo duża, często występuje wiele sytuacji, rozwiązaniem których może zająć się jedynie fachowiec. Począwszy od pomocy w uregulowaniu stanu prawnego, przygotowaniu transakcji, ale również prowadzeniu często długotrwałych negocjacji warunków umowy. Dlatego tym bardziej ważne jest wybranie dobrego i doświadczonego pośrednika.
Biuro nieruchomości
Freedom Elbląg
Aleja Grunwaldzka 31, 82-300 Elbląg
tel. 55 246 11 22.
elblag@freedom-nieruchomosci.pl
---- artykuł promocyjny ----